この記事では【事故物件】について、どんな判断基準で事故物件とされるのか、お部屋探しの時に事故物件がどうか調べる方法はあるのか、などについて書いていきます！
まず、良く聞かれる質問として多いのが【事故物件の見分け方】はあるのかどうか問題。
結論、【わからない場合も多い】というのが回答となります！
後述しますが、リフォームが入っていたり、綺麗に清掃されていれば見た目からは分かりにくいですし、隣の部屋の家賃がわからなければ、比較しようがないので、相場から安いかどうか正確には判断できないのです。。
事故物件には「告知義務」と呼ばれる、「この物件は事故物件ですよ〜」という告知をする義務がありますが、例外的にしなくてもいい場合があります。
知らずに借りて後から知ってしまった…なんてことがないように、予備知識を押さえておきましょう！
そもそも事故物件とは？
「事故物件」を専門用語で表すと【心理的瑕疵】といった言い方になります。
瑕疵…きずや欠点、法律や当事者の予期するような状態や性質が欠けていること。
不動産でわかりやすいイメージだと、「土地の地盤がゆるい」や「建物の雨漏り」など、物理的な瑕疵が挙げられます。
事故物件は、上記のような物理的瑕疵ではなく、【心理的に瑕疵がある】と判断されます。
住宅用不動産では、過去に人の死が発生した場合、その内容によって、一部の買主・借主にとって
契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼす可能性があるためです。
事故物件（心理的瑕疵）として借主に告知すべき物件
- 自然死や日常生活の中での不慮の死 以外の死が発生した場合（自死や殺人など）
- 自然死や日常生活の中での不慮の死でも、特殊清掃等が行われた場合
- 近隣やマンションの共有部分などで事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案が発生した場合
上記のような場合は事故物件として、告知すべきとなっております。
事故物件の特徴は？
事故物件にはどんな特徴があるのか、みていきましょう！
- 家賃が安い
→20〜30%ほど値下げしている可能性があり、相場と比較するとお値打ち感がある場合もあります - 定期借家契約で募集
→告知義務がある期間に合わせて、契約期間を定める場合があります - 大掛かりなリフォームが実施されている
→印象を良くするため、リフォームなどが実施されるケースも多いようです - 独特の臭いが残っている
→特殊清掃等が必要なほど、死後に放置されていた場合などは、独特の匂いが残ることがありますので、気になる方も多いようです
このような特徴があります。（該当しない場合もあります）
感覚的な話で行くと、「通常見えないはずものが見える…」や「住んでから良くないことが頻繁に起こる…」など、実際に体験されている方も少なくはないようです。
また、近隣住民の方の記憶に強く残っている事案が発生している場合は、「あの物件に住んでいるんだ…」などといった声や、注目が入居者に向けられることもあるようです。
事故物件に含まれないものは？
一方で、事故物件に含まれないものもあるので実際にお部屋で人が亡くなっていたとしても、事故物件として告知されない場合があります。
- 自然死や日常生活の中での不慮の死など
→「誰にでも」「どこでも」起こり得る死については、【当然発生するもの】と考えられるため、それ自体が契約判断に重要な影響を及ぼすとは考えず、告知義務も無いとされています - 隣接住戸又は日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分において発生した事案
→生活で使用する主要部分には影響がないと考えられるから告知義務がないと考えられます。
エレベーターやエントランス、バルコニーなど、日常生活で通常使用する共有部分については告知義務ありと考えられます。 - 賃貸物件で【事案発生からおおむね3年間を経過した場合】
→心理的瑕疵は時間の経過とともにに希釈され、やがて消滅すると考えられるため、3年間を経過した場合は告知義務がなくなると考えられる。
ただし、大きなニュースになった事案や近隣住民が明らかに覚えていて、通常の生活に影響する場合などは告知すべきとされている。
例えば、「東京のマンションが多い都心エリア」で起きた自死は、近隣住民の入退去が盛んで、記憶に残りにくい特徴があるため、3年間の経過とともに告知しなくても良いかもしれない。
しかし、「地方の一軒家が多い住宅街」で起こった殺人のように近隣の方がずっと覚えている可能性が高い場合は告知するべきと考えられるため。
事故物件の探し方・確認方法
知らずに借りて、住んでから「実は事故物件だった…」なんてことがあるのは嫌ですよね。
知ってしまったら住んでいたくない！と思う方も少なくないはずです。
そこで、お部屋探しをする際にできる【確認方法】を押えておきましょう！
不動産業者・貸主・売主に確認する
一番確実なのはこちらです。
「事故物件ではないですよね？」「過去に事故などは起きていませんか？」とストレートに聞いてしまいましょう！
貸主や売主はもちろん、不動産業者にも、告知を行うべき義務は発生しますので、適当に「ないと思いますよー」なんて返事はできません。
（万が一そんなことして後から心理的瑕疵が発覚したら…と思うとゾッとします。）
貸主や売主、関係者等にそういった事案の発生の過去がないかなどのヒアリングを行なってくれるはずです。
事故物件公示サイトを利用する
一番手軽な方法として考えられるのが、「事故物件公示サイト」を利用する方法です。
有名なサイトとして、「大島てる」さんのサイトがありますので、こちらで住所を入力しチェックしてみるのが良いでしょう！
ただし、こちらのサイトの利用はあくまで個人の判断で行うものとなりますので、信ぴょう性や内容を保証してくれるものではないことに注意が必要です。
上記のサイトで掲載されている情報があった場合、その真偽を不動産業者や貸主・売主に確認することが重要です！
私も実務で一次的情報として利用することがありますが、「事実と異なる情報」が記載されている場合や「実際には告知義務がある物件」にもかかわらず記載がない場合なども多々あります。
そのため、情報を自己完結せず、最終的には関係者に確認すると考えておくべきと考えております。
近隣住民への聞き込み等
こちらは手間がかかる上に、不動産業者に実施義務もないため、あまり現実的ではないですが、地方の一軒家を購入する場合など、長期的に住むことが想定される場合で一ミリの不安も残したくない場合などは実施しても良いかもしれません。
実際に住んでから、周辺住民の方が噂されたり、「実はそちらのお家で過去に…」なんて聞かされるのは嫌でしょうから、、
こちらも、貸主や売主にしっかり確認した上で、そういった事実がないことを条件に契約することで、万が一のリスクに備えることができますので、やはり確認を行うことを優先すべきと考えられます。
まとめ
いかがでしたでしょうか？
「事故物件」についての理解が少しでも深まっていただけたのであれば幸いです。
実際のところ、外見から事故物件かどうかを確実に見分けることは難しいと考えられます。
だからこそ、不動産業者やオーナーなどへ確認をすることが大切となります。
